DSCR: zo meet u de terugbetalings­capaciteit

De DSCR vergelijkt wat de onderneming na belasting en ondernemersbeloning overhoudt met wat zij elk jaar aan rente en aflossing moet betalen. Bij een DSCR van 1,0 is de kasstroom precies genoeg. Alles daarboven is buffer voor tegenvallers.

Ondernemersplein zegt het zo: “De belangrijkste vraag die een bank stelt, is of u de komende jaren de rente en aflossing kunt betalen.” De DSCR vat die vraag samen in één getal.

• Bij een bv: EBITDA na een marktconform salaris voor de dga, min de betaalde vennootschapsbelasting.
• Bij een eenmanszaak of vof: het resultaat vóór afschrijvingen, min de ondernemersbeloning inclusief inkomstenbelasting. De KVK noemt wat overblijft de vrije kasstroom.
• Komen vervangingsinvesteringen elk jaar terug, trek die dan ook af.
• In de noemer staan rente en aflossing op alle rentedragende schulden: bestaande en nieuwe financieringen.

Op de productpagina's van Rabobank, ABN AMRO, SNS en New10 die wij op 21 oktober 2026 bekeken, staat geen minimale DSCR. De informatie over Qredits op Ondernemersplein en bij de KVK noemt er ook geen. Interne kredietnormen van banken zijn niet openbaar.

Accountantskantoor Crowe schrijft dat banken bij vastgoedbeleggers een DSCR van 1,2 tot 1,3 eisen. Dat is een marktindicatie voor vastgoed, geen gepubliceerde norm van een geldverstrekker.

Banken kijken ook of de onderneming kan blijven aflossen in jaren met lagere inkomsten. Een DSCR uit één goed jaar zegt dus weinig. Reken met meerdere jaren en een onderbouwde prognose.

• De winst na afschrijvingen gebruiken in plaats van de kasstroom.
• Belasting of privéonttrekkingen vergeten.
• Bestaande aflossingen dubbel tellen of juist weglaten.
• Een slottermijn negeren die aan het einde van de looptijd betaald moet worden.
• Alleen het beste jaar gebruiken, of seizoensinvloeden negeren.

Finspire berekent de DSCR met een vaste formule uit de ingelezen jaarcijfers, met de bron bij de overgenomen cijfers. De norm waartegen u toetst, stelt u in voor uw kantoor. De AI doet zelf geen berekeningen en schrijft alleen de toelichting.